今年2月以来，REITs二级市场出现调整。

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截至4月28日，有5只产品跌破发行价，年初至今27只产品平均跌幅为3.68%。对此，市场人士认为，REITs二级市场的调整，是价格逐步回归理性的过程。长期来看，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，我国公募REITs依然具备较强的投资价值。

多因素拖累REITs行情

年初至4月28日，已有21只REITs产品跌破2022年末价格，仅有6只REITs年内实现正收益。分行业来看，除能源板块微涨0.93%外，其他板块均下跌，仓储物流下跌1.07%，保障性租赁住房下跌1.08%，生态环保下跌3.86%，产业园区下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

业内专家分析认为，此轮下跌既受经营业绩下滑、解禁后的减持压力及利润分派后的价格差异等客观情况的影响，也受价格触及止损线、经营业绩负面信息被过度解读和反应、悲观情绪向其他REITs产品扩散等非理性因素的影响。

不过，在二级市场价格持续下跌的背景下，大部分REITs的底层资产却运营稳定。

业内专家认为，与其他基金产品不同，REITs产品几乎100%投资于底层基础设施项目，因此底层资产的价值决定了REITs的价值。投资者可关注产品估值时各项参数假设，以产权类项目为例，主要参数包括：折现率、出租率、市场租金、收缴率等。评估参数应合理反映项目所处区域、经营业态等因素对应的风险，并与项目历史经营趋势基本保持一致性。

截至4月28日，20只REITs产品披露了2022年年报。15只非高速公路REITs中，2022年预测可供分配金额完成率平均为122%，预测收入完成率平均为114%。

其中，临港产业园可供分配金额和收入完成率分别达到142%和165%。受所在地区的经济发展状况以及国内宏观经济环境、去年四季度货车通行费减免10%的政策等因素影响，高速公路行业在2022年整体表现不佳，平均可供分配金额和收入完成率分别为83%和84%。

随着国内经济复苏，公募REITs业绩有所修复。在披露的REITs一季报中，高速公路行业修复明显，大部分产品的底层资产通行费收入实现同比正增长，显示出良好的修复态势。在其他资产板块中，REITs业绩亮点突出。

工业厂房板块中，临港、东久等REITs产品可供分配金额完成度超过25%。仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况较为稳定，支撑业绩的抗周期属性更强。对于首次发布季度报告的嘉实京东仓储REIT，三个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%，运营情况保持稳健。华夏华润有巢REIT，2个底层资产在2023年一季度的出租率较2022年有所增长。

二级市场出现投资机会

即便经历了今年的下跌，公募REITs自2021年首批产品上市后整体也为投资者提供了更好的回报。截至4月28日，已上市的27只REITs平均涨幅为11.40%，大幅跑赢同期沪深指数。其中绝大部分公募REITs实现正收益，14只REITs累计收益率超10%，2只REITs累计收益率超30%。

公募REITs的投资价值包括分红和二级市场价差两部分，长期投资更看重产品的分红。REITs的一大特点是将可分配金额按不低于90%的比例向投资者进行分配。

截至4月28日，披露2022 年年报的20只公募REITs中，共计14只完成了2022年可供分配金额的实际分配。14只REITs去年全年的实际分配金额占可供分配金额的90%，大部分的实际分配比例均在95%以上。在披露的一季报中，高速公路板块可供分配金额完成度均在20%以上，部分REITs更是超过30%。

有资深业内专家对券商中国记者表示，REITs的二级市场价格直接影响着投资者的买入成本及实际分派率。投资者可分别关注其二级市场分派率及投资IRR，以衡量二级市场定价水平是否符合自身收益需求。

根据公开数据显示，以4月28日收盘价来计算，产权类产品分派率为3.77%，特许经营权类产品内含报酬率为6%，较2022年末收盘价分别高出约0.19个百分点和0.53个百分点。

随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，加之产品价格因近期市场下探现已处在价值洼地区间，产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力，随着后续业绩逐步修复，长期投资价值将逐步显现。

“拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值。因此，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。”业内专家表示。

校对：姚远